10 NEJČASTĚJŠÍCH CHYB PŘI SJEDNÁVÁNÍ HYPOTÉKY (1/2)
2. listopad 2024Hypotéka je produkt, který si lidé sjednávají jednou, dvakrát za život. Je tedy jasné, že s tím nemají moc zkušeností. A z toho mohou pramenit chyby. A chyby mohou stát nemalé peníze.
10 NEJČASTĚJŠÍCH CHYB PŘI SJEDNÁVÁNÍ HYPOTÉKY (1/2)Jakých chyb se tedy můžete dopustit?
- ÚROKOVÁ SAZBA NADE VŠE
Často se stává, že se lidé při sjednávání hypotéky řídí pouze výší úrokové sazby. A není to vždy dobře. Přinejmenším, by se měli podívat na RPSN, protože to je lépe vypovídající údaj. Zahrnuje totiž další náklady spojené s hypotékou, které na první pohled nemusí být zřejmé. Třeba, že pojištění schopnosti splácet je významnou nákladovou položkou.
A hlavně mají klienti někdy nestandardní příjmy, se kterými se některé banky umí vypořádat lépe. Při výběru špatné (byť levné) banky se může stát, že hypotéku vůbec neposkytne. A vybranou, vysněnou nemovitost vám zatím někdo vyfoukne.
- NEZNÁTE MAXIMÁLNÍ VÝŠI HYPOTÉKY
ČNB vyhlašuje (a ruší) parametry, které přímo ovlivňují, kolik vám banka půjčí. Jsou to LTV, DTI a DSTI. Banka vám půjčí standardně do 80% LTV zastavované nemovitosti. Pokud půjčí 90%, tak s vyššími úroky – mimo mladých lidí do 36 let, kteří dosud žádnou nemovitost nevlastní. Jenže odhad nemovitosti se nemusí rovnat kupní ceně, nese bude lišit od vašich představ. Případně narazíte na strop parametrů DTI a DSTI (pokud jsou v platnosti). Nebo banka nezapočítá příjmy, které reálně máte. A najednou si nemůžete půjčit tolik, kolik byste chtěli. A sháníte druhou nemovitost do zástavy, více vlastních prostředků atd.
- CHYBNĚ ZVOLENÁ DÉLKA FIXACE
Předpovídat pohyb úrokových sazeb je složité. Přesto lze vysledovat určitá historická maxima a minima. Pokud si pořizujete hypotéku, tak byste o nich měli vědět. Pomůže vám to zvolit správně fixaci. V době nízkých sazeb raději delší – ne vždy se spekulace na další pokles vyplatí. A i v době vysokých sazeb není nejkratší fixace vždy tím správným řešením. Se špatně nastavenou fixací můžete přijít o tisíce i desetitisíce.
- CHYBNĚ ZVOLENÁ DOBA SPLATNOSTI
Mnoho lidí se snaží zvolit spíše kratší dobu splatnosti (a vyšší splátku), aby moc nepřeplatili. Je však potřeba myslet i na nečekané události, které v průběhu splácení hypotéky téměř jistě přijdou.
Podle mě je lepší zvolit spíše delší fixaci, aby vznikl určitý finanční polštář pro nečekané události. Přitom se dá část peníze odkládat stranou a tím vzniká rezerva. A pokud se nevyužije může se třeba po 5 nebo 10ti letech použít na mimořádnou splátku hypotéky. A vůbec rozumné to je, pokud úroky na takové investic převýší úrok z hypotéky. Máte klid a rezervu a ještě vyděláte.
- PŘEHLÍŽENÍ KONKURENČNÍCH NABÍDEK
Mnoho lidí jde do „své“ banky, dostanou nabídku a souhlasí s ní, aniž by si ujistili podmínky v jiných bankách. A ty mohou být poměrně významně výhodnější. A není nijak složité vyřídit hypotéku v jakékoli bance. Mimo to mohou mít jiné banky různé akční nabídky. Prostě je vždy dobré zjistit si všechny informace.
- NEDŮVĚRA V HYPOTEČNÍHO PORADCE
Prvních pět chyb mělo jedno společného – můžete se jim vyhnout, pokud si necháte poradit od hypotečního poradce. Ten nejen že posoudí nabídky a metodiku různých bank, ale poradí vám i s nastavením hypotéky. Ušetří vám čas a v neposlední řadě vám může ušetřit i hodně peněz. Mimo to je většinou placen z provizí bank, a tak jsou pro vás jeho služby zdarma.
7. DLUHY A JEJICH ŠPATNÉ SPLÁCENÍ
Zatím jsme se věnovali času před a při podání žádosti hypotéku. Když už banka hypotéku schvaluje, tak jako důležité kritérium bere, jak jste spláceli dosavadní úvěry. Všechny dluhy a jejich splácení jsou zapsány v úvěrových registrech, takže jsou informace i nich pro banky jednoduše dostupné. Někdy se stává, že klienti neřeší nějakou „prkotinu“, ale vznikne z toho zápis do registru a hypotéka pak nemusí být poskytnuta. Pokud byť jen uvažujete o hypotéce, splácejte vše řádně a včas.
8. POJIŠTĚNÍ HYPOTÉKY – ANO ČI NE?
Pojištění nemovitosti je povinné. Banky však hypotéce nabízejí pojištění schopnosti splácet. Většinou je s tím spojeno snížení úrokové sazby. Nabídka je však lákavá jen do té doby, než zjistíte, že za pojištění zaplatíte více, než je sleva na splátce. Nejdůležitější je však porovnat takové pojištění s nabídkou jiných pojišťoven. Může se stát, že je pro vás výhodnější jiné životní pojištění, které mlže být i levnější a mít širší pokrytí rizik. Pozor si dejte i na výluky z pojištění.
9. ČTENÍ DOKUMENTACE
Dokumentace je nudná a je jí hodně, přesto se nemusí vyplatit ji nepřečíst. Z dokumentace se dozvíte potřebné informace o tom, co a kdy máte bance doložit, jaké máte možnosti mimořádných splátek. Jaké jsou vaše další povinnosti, ale i možnosti. Pokud v tom nejste sami a využíváte služeb hypotečního poradce, určitě vám s tím pomůže.
10. NEMYSLÍTE NA BUDOUCNOST
Tohoto tématu jsem se již dotkl při stanovení délky fixace a splatnosti hypotéky. Hypotéka je na dlouhou dobu a nikdo nemůže vědět, co vše se může přihodit. Je potřeba myslet na zadní vrátka a mít dostatečné pojištění i rezervu. Změny úrokových sazeb jsou realitou a vás nesmí překvapit, že máte najednou splácet o několik tisíc víc. Je lepší s hypotékou počkat, nebo si vzít nižší, než se potom dlouhé roky stresovat.
Proces hypotéky není složitý, ale chyby se v něm udělat dají. A protože se nejedná o malé částky, mohou být i drahé. Doporučuji vám pořádně si vše rozmyslet a zjistit si všechny informace. Spolupráce s hypotečním specialistou není od věci.
Tak vzhůru k vysněnému bydlení!