ČNB, hypotéky pro mladé, prognóza kurzu CZK/EUR

8. únor 2022

ČNB navýšila sazby o 0,75 procentního bodu. Hlavní úroková sazba – dvoutýdenní repo – se tak dostala na své dvacetileté maximum 4,50 %

Navýšení však bylo očekávané a byť se promítne do zvýšení jak zhodnocení spořících účtů a termínovaných vkladů, tak do zvýšení sazeb úvěrů a hypoték, nemuselo by být toto zvýšení příliš razantní.

Pro mě bylo velmi zajímavé vyjádření guvernéra ČNB ohledně další prognózy vývoje úrokových sazeb.

Ze slov guvernéra, a především pak z nového výhledu centrální banky, vyplynulo, že se úrokové sazby s největší pravděpodobností tímto dostaly na pomyslný strop. Tedy samozřejmě za předpokladu, že se nová prognóza začne skutečně naplňovat. V první řadě půjde o to, jestli inflace v prvních měsících roku zůstane pod hranicí deseti procent. ČNB předpokládá, že jen v lednu se spotřebitelské ceny zvýšily meziměsíčně o 4 %, meziroční inflace proto vyskočí na 9,4 % a postupně poroste až na březnových 9,8 %. Na březnovém zasedání tak už bude jasné, nakolik se tento předpoklad naplní, protože už za 10 dnů budeme znát inflaci za leden a do jednání ČNB bude k dispozici i inflace únorová.

ČNB ovšem nenaznačila pouze konec cyklu zvyšování sazeb, ale také výhled jejich brzkého snižování. Už ve druhé polovině letošního roku by totiž měly jít sazby podle prognózy velmi rychle dolů. Tříměsíční PRIBOR by se měl ve čtvrtém kvartálu vrátit na 3,8 % a dál klesat až na 3,3 % ve třetím čtvrtletí příštího roku. ČNB tak „plánuje“ velmi rychlý návrat sazeb k neutrální tříprocentní hranici.

Česká národní banka již dříve s účinností od prvního dubna 2022 zpřísní podmínky pro sjednávání hypotéky. Přísnější podmínky ale platí pouze pro žadatele o hypotéku nad 36 let. Mladším zájemcům zůstala mnohá zvýhodnění.
 

- pro žadatele pod 36 let ponechala centrální banka LTV na 90 procentech, zatímco pro žadatele nad 36 stanovila podmínku 80% LTV

- další úlevou pro žadatele mladší 36 let je, že celkové zadlužení žadatele o hypoteční úvěr k jeho čistému ročnímu příjmu může být až 9,5 násobek ročního příjmu. U žadatelů starších je to 8,5 násobek.

- ČNB zároveň zpřísnila ukazatel dluhové služby DSTI. To je poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. DSTI může být nově maximálně 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele, ale opět u žadatelů mladších 36 let je limit mírnější a činí 50 procent.

Důležitá (např. pro investice v EUR) může být prognóza vývoje kurzu EUR/CZK v letošním roce.

Koruna posiluje zejména díky opakovanému zvyšování úrokových sazeb, ke kterému se uchýlila Česká národní banka (ČNB) v rámci boje se sílící inflací. Koncem prosince zvedla základní úrokovou sazbu na 3,75 procenta, a ta se tak dostala na nejvyšší úroveň od roku 2008. Z prohlášení naší centrální banky vyplývá, že pod touto hladinou bude chtít držet korunu i nadále. Dále se daří i dalším středoevropským měnám jako maďarskému forintu nebo polskému zlotému, takže je posilování koruny taženo i celým regionem.

Začátkem února má rada ČNB další měnově-politické zasedání, kde se očekává další razantnější utažení měnové politiky. Předpokládá se, že se rada rozhodne znovu zvýšit úrokové sazby, a to v intervalu 75 až 100 bodů. Základním scénářem je navýšení o 75 bodů na 4,5 % u 2T repo sazby a následné ladění výše sazeb ve zbytku roku s avizovaným stropem na úrovni 5 %. To nahrává dalšímu posilování koruny.

Proti tomu však bude stát trojice faktorů, které českou měnu budou v rozletu brzdit.

1) V první řadě její překoupenost. Koruna je i skoro pět let po ukončení devizových intervencí překoupená. Zahraniční investoři ji totiž nadále drží ve velkých objemech: v říjnu 2020 kupř. zahraniční investoři drželi za 660 miliard korun (tj. 29 procent všech) českých státních dluhopisů. Koncem intervencí v dubnu 2017 to bylo 693 miliard korun (40 procent), přičemž při jejich začátku na podzim 2013 jen 172 miliard korun (11 procent). S každým, byť mírným posílením koruny budou tito investoři chtít z koruny ven. Zejména s ohledem na ztráty, které na českých dluhopisech v posledních měsících utrpěli. Pětiletý český dluhopis, jehož výnos byl před rokem pod procentem, je nyní na výnosu 3,3 procenta.

2) Druhým faktorem je recese. I když se mnoho pozorovatelů tváří, že dramatické utažení měnové politiky z konce roku 2021 odstraní inflaci jaksi samovolně a bezbolestně. Průměr očekávání 14 institucí ohledně tempa růstu HDP v roce 2022 je stále na neuvěřitelných čtyřech procentech. Bohužel je nabíledni, že bez podstatného dopadu na hospodářský růst se ono utažení prostě neobejde. Sazby na 20 let neviděných úrovních (poblíž 5 procent) ve druhé polovině roku společně s růstem cen energií prostě nemohou nezpůsobit recesi. A to není pro korunu pozitivní. Ne, koruna skutečně není švýcarský frank střední Evropy.

3) A třetím brzdícím faktorem budou horší vnější makroekonomické poměry. Dvanáctiměsíční přebytek běžného účtu se snížil k pouhým 27 miliardám. A to hlavně jako důsledek slabého vývozu (automobilky) a silného dovozu. V roce 2022 se tento trend moc nezlepší, vinou čehož bude fundamentální tlak na posílení koruny jen minimální.

V případě restartu automobilového průmyslu, mírného poklesu cen energií a dalšího růstu úrokových sazeb až k 5,00 % by měla tuzemská měna dále posilovat a přibližovat se k 24 korunám za euro. Nicméně výraznějšího posilování bychom se mohli dočkat pouze v případě, že zvýšení sazby ČNB bude oproti očekávání vyšší. Analytici odhadují, že ke konci tohoto roku by se kurz české měny mohl pohybovat kolem 24,5 koruny za euro.