JE LEPŠÍ INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ NEBO DO AKCIÍ?

20. únor 2026

Češi rádi investují do nemovitostí. Znají je, ví jak investice do nich fungují, dokáží si představit rizika a v neposlední řadě „mohou si na ně šáhnout.“

Investicím do akcií již tolik nerozumí. Hodně se píše o poklesech akciových trhů a jak je ovlivní různé světové události. Proto jsou pro ně akcie méně uchopitelné a více rizikové.

Je to však pravda? Je investice do nemovitostí (myšleno rezidenčního bydlení, ne nemovitostních fondů) bezpečnější, případně výhodnější, než investice do akcií?

V zásadě se jak v u akcií, tak nemovitostí jedná o investici, která přináší pravidelný příjem (nemovitosti nájem, akcie dividendu) a jejich hodnota v čase roste.

Jak u akcií, tak u nemovitostí je poměr výnosů mezi růstem a příjmem zhruba 50-50 (tzn. nájem z nemovitostí a dividendy z akcií tvoří cca 50 % výnosů).

Ceny nemovitostí i akcií můžou růst i klesat.  Riziko českých nemovitostí spočívá v tom, že od revoluce doposud nezaznamenaly žádný větší nebo delší pokles cen. Nicméně vyspělých státech reálné ceny nemovitostí klesaly i více než 20 let v řadě.

Například japonské nemovitosti jsou teď na stejné cenové hladině jako byly v roce 1972. Ten, kdo by investoval na vrcholu cen v roce 1991 by dnes stále byl 36 % ve ztrátě.

V Německu jsou také aktuální ceny nemovitostí na stejné úrovni jako byly v 70. letech minulého století a investoři, kteří investovali na konci roku 2021, jsou nyní ve ztrátě zhruba 18 %.

I v Itálii, jsou současné ceny na stejné úrovni jako v roce 1981. Ten, kdo investoval do italských nemovitostí v roce 2007, utrpěl dodnes průměrnou ztrátu 32 %.

Je proto potřeba počítat s rizikem, že podobný průběh může dříve nebo později potkat i ceny českých nemovitostí.

Jsou samozřejmě i další aspekty investice do akcií a nemovitostí.

Diverzifikace – obě aktiva do investičního portfolia patří. Je však potřeba dát si pozor na převážení některého z aktiv. Pak přestává diverzifikace fungovat a riziko roste. Na obrázku článku je vidět rozdělení investičních aktiv v hlavních světových ekonomikách. Nemovitosti mají podíl cca 20% a akcie jsou v investičním portfoliu zastoupeny větší měrou.

Likvidita – nemovitost má omezenou likviditu a její prodej může trvat několik měsíců i let. Také nemůžete prodat jen část nemovitosti, když potřebujete jen statisíce a ne miliony (tedy jen část hodnoty nemovitosti).

Vlastnictví nemovitosti také přináší náklady na rekonstrukce a nutné opravy. Můžete v ní sice bydlet, ale pak přicházíte o nájem. Také můžete mít problém s nájemníky. Mohou také vyrůst úroková sazba hypotéky a tím pádem měsíční splátka, co sníží výnos nemovitosti, pokud byla koupě financována hypotečním úvěrem.

Jak jsem psal výše, obě aktiva do investičního portfolia patří. Jen je potřeba uvědomit si všechna rizika a správně diverzifikovat.

 

Nechcete přicházet o novinky ze světa financí? Přihlaste se k odběru newsletteru ZDE