JSOU NEMOVITOSTNÍ FONDY BEZPEČNOU INVESTICÍ?
28. červenec 2024Češi mají nemovitosti rádi. A pokud si zrovna nekupují investiční byty, často investují do nemovitostních fondů. Mají za to, že je to bezpečné, výnosné a likvidní – v podstatě na úrovni spořících účtů. Je tomu opravdu tak?
JSOU NEMOVITOSTNÍ FONDY BEZPEČNOU INVESTICÍ?Já už jsem o nemovitostních fondech psal a upozorňoval jsem na to, že je potřeba zvážit všechny parametry fondů. Mimo jiné například i jeho zadlužení. Nemovitostní fondy jsou jako každá investice – mají své výhody i svoje rizika. Rozhodně však pokulhává jejich přirovnávání ke spořícím účtům.
Investor by to neměl přehánět s váhou realitního fondu ve svém portfoliu. Deset procent až dvacet procent portfolia je rozumné. Konkrétní procento se pak bude lišit podle situace a preferencí klienta.
Jaké jsou tedy nevýhody nemovitostních fondů?
LIKVIDITA je ve standardním případě zhruba měsíc, ale fondy mohou v rámci svých pravidel zcela zastavit odkupy podílových listů. A to až na dobu dvou let. Investor do realitního fondu by si měl tedy uvědomit, že vstupuje do potenciálně nelikvidní investice.
Fond by k takovému omezení likvidity přistoupil v případě výrazně klesajících cen nemovitostí. To není častým jevem, ale také se nedá vyloučit. Příklady najdeme ve Velké Británii (fond M&G Property Portfolio) i v ČR (realitní fond společnosti Redside).
JEDNORÁZOVÝ POKLES VÝNOSU – i ten většinou nastane při výrazném poklesu cen nemovitostí. A může být opravdu velký (např. fond ČS Reico poklesl po krizi 2008 o 10%, slovenský fond HB Reavis poklesl o 30%). Důvodem bývá přecenění nemovitostí ve fondů.
Také se můžeme setkat s RUNem NA REALITNÍ FOND. Opět v důsledku klesajících cen nemovitostí. Investoři se pak mohou rozhodnout vybrat své investice v krátkém čase. Fondy sice musí ze zákona držet určité procento svého majetku v hotovosti, ale to nemusí být dostatečné.
Realitní fondy mají samozřejmě i své výhody.
Investováním získáte podíl na různých typech nemovitostí v různých regionech a městech, často v různých státech. Realitní fondy jsou dostupné širokému okruhu investorů.
Ceny nemovitostí mají tendenci chovat se nezávisle na cenách tradičních investic, jako jsou dluhopisy a akcie. V případě růstu inflace typický realitní fond zvyšuje nájemné díky inflační doložce v nájemních smlouvách.
Investor do fondu nemá starosti s nájemníky ani s nezbytnými opravami.
Zkušení investoři upřednostní fond realitních akcií (REITs) před otevřeným realitním fondem. Výměnou za vyšší volatilitu dostanou vyšší výnosový potenciál, vyšší likviditu a transparentní oceňování.
Jako každá investice mají realitní fondy své výhody i nevýhody. V portfoliu by neměly být převažovány. Je potřeba si každou investici dobře promyslet, nebo se poradit.