Koupě nemovitosti ve Španělsku
19. červenec 2022Dnes zavítáme do slunného Španělska.
Koupě nemovitosti ve Španělsku
Ale než se tam vypravíme, tak se podíváme na inflaci v ČR – ta byla v červnu 17,2% Nevypadá to, že se do konce roku dostaneme na jednociferné roční přírůstky. Pozitivní však je, že meziměsíční přírůstky jsou už od března 2022 v podstatě stabilní – okolo 1,8% měsíčně.
A teď již vyrazíme do Španělska. Proč zrovna do Španělska? Protože se na mě za poslední půlrok několikrát obrátili moji klienti, že by chtěli koupit apartmán ve Španělsku.
Našel jsem pár informací, které je podle mě dobré před koupí vědět.
Co se týče samotné provize při prodeji nemovitosti si makléři účtují mezi 3-7% z kupní ceny nemovitosti. Kromě samotného servisu RK je nutnost počítat i s náklady na notáře v rámci úschovy finančních prostředků a smluv, což se pohybuje mezi 15-20 000,-Kč/transakci.
To nejdůležitější teprve přichází. Převodní daň je mezi 4-11% z kupní ceny, dle odhadu a umístění nemovitosti. Ve Valencii, Katalánsku a Galicii je daň z převodu nemovitostí 10%, na Baleárských ostrovech je to 8% u nemovitostí do 400 000 EUR, 9% u nemovitostí mezi 400 000 a 600 000 EUR a 10% u nemovitostí nad 600 000 EUR, v Andalusii pak mezi 8% a 10% a na Kanárských ostrovech 6,5%.
Ještě zde máme další anomálii v podobě nákladů na registr nemovitostí.
Obvykle se jedná o standardní poplatek založený na kupní ceně. Tyto náklady se mohou lišit v závislosti na obci, ve které kupujete/prodáváte a ve většině případů je mezi 400 a 650 EUR. Jedná se o podobný poplatek jako je v ČR kolek na katastru nemovitostí.
Roční daň z nemovitosti činí přibližně 0,2 % z kupní ceny, platí se v obci, na jejímž území se nemovitost nachází. Daň vyměřuje obec, její výše je daná bonitou pozemku a velikostí nemovitosti. Pouze pro orientaci: u vesnického domku činí cca 52 Eur ročně, u dvoupokojového bytu cca 165 Eur a u třípokojové vily od 250 Eur ročně.
Nemusíte být Španělé ani mluvit španělsky, abyste mohli nemovitost koupit. 99% realitních kanceláří a profesionálně vyškolených makléřů s certifikací mluví plynule anglicky. Většinou jsou součástí franšízingových sítí.
Proces nákupu nemovitosti ve Španělsku je de facto naprosto stejný jako v ČR co se smluv týče, akorát je běžnější, že se podepisují s klienty smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kde se skládá např. 10%. Kupní cena se stejně jako u nás vypořádává prostřednictvím advokátní, notářské či bankovní úschovy.
Pokud jde o správu nemovitosti po koupi, tak velká většina realitních kanceláří správní systém po prodeji nemovitosti zprostředkovává či minimálně znají specializované firmy, které se správou nemovitostí na pronájem zabývají. Většina turistických destinací je na tento způsob fungování zvyklá.
Při rozhodování je pak dobré spočítat si výnosnost vlastních prostředků vložených do koupě.
V zásadě to není nijak složité. Pokud nemovitost koupíte za vlastní (bez úvěru), tak čisté nájemné (bez energií) za 10 měsíců vydělíte pořizovací cenou. Nájemné za 10 měsíců se počítá, protože nemusíte mít nemovitost obsazenou po celý rok – už jenom proto, že ji využijete pro vlastní dovolenou. Nezapomeňte započítat veškeré náklady.
(čisté nájemné / kupní cena) x 100 = x %
V případě financování s pomocí úvěru je výpočet trochu složitější. Od čistého nájemného musíme odečíst roční úroky z úvěru a od kupní ceny výši uvěru.
((čisté nájemné – roční úroky) / (kupní cena – výše úvěru)) x 100 = x %
To, jaký výnos je zajímavý, je každého osobní záležitost. Mně osobně by se nechtěly řešit všechny související starosti, pokud by výnos byl nižší než 10% ročně. V dnešní době lze získat úrok 5% i na bezrizikových termínovaných vkladech. A při dlouhém horizontu s rozumným rizikem a dobře nastaveným portfoliem i o dost více.
Je zde tedy dost věcí, které je potřeba promyslet.