NÁKUP NEMOVITOSTI V EU – NA CO SI DÁT POZOR
7. září 2024Nákup nemovitosti v některé oblíbené zahraniční destinaci (ať už pro letní nebo zimní dovolenou) je stále populárnější způsob investování volných finančních zdrojů. Nemovitost se dá využít nejen k rekreaci, ale hlavně jako zajímavý zdroj nájmu, který je vyšší než příjem z nájmu v ČR. A to třeba i dvojnásobně.
NÁKUP NEMOVITOSTI V EU – NA CO SI DÁT POZORTaková investice ale není bez rizik. Je potřeba pořádně rozmyslet lokalitu, zjistit stav nemovitosti, spočítat ziskovost a vyřešit všechny právní aspekty. Je proto dobré využít některé specializované realitní kanceláře. Ty působí jak u nás, tak v zahraničí a mohou vám celý proces hodně ulehčit.
Co se týče ceny nemovitosti, tak je potřeba počítat s tím, že se uvádí bez daní a poplatků. Není tedy konečná. Na co vše je potřeba dát si pozor?
- právní náklady
Daně v různých zemí jsou poměrně významnou částí nákladů.
Základní daň při koupi novostavby se liší s ohledem na danou zemi, pohybuje se ale v rozmezí zhruba od 3 do 11 % tržní ceny. Například v pevninském Španělsku činí 10 %, u starší nemovitosti či následného přeprodeje je daň z převodu 7 %. To na Tenerife se novostavba váže se 7% daní, přeprodej s 6,5 %. V Chorvatsku se platí 3% daň z převodu nemovitosti. Pokud klient ale kupuje od developera nebo od firmy, daň se na to nevztahuje, a tím pádem ušetří. Současně je nutné počítat s dalšími cca 3 %, které pokryjí služby notáře, zápis do katastru nemovitostí, kolek i asistenci právníka.
Pokud si ale kupující najme realitní kancelář, zaplatí jí provizi (obvykle 3 až 5 %), dostane komplexní servis. Kancelář se postará jak o tyto služby, tak o celý proces koupě od vyhledání a prověření nemovitosti až po předání klíčů, příp. následně i o doporučení na zajištění služeb jako je například správa nemovitosti.
Opomenout nelze ani další specifická pravidla konkrétních států. Při koupi nemovitosti ve Španělsku je například nutné si navíc vyřídit tzv. NIE (Número de Identificación de Extranjero neboli daňové identifikační číslo) a současně si založit španělský bankovní účet. Podobné je to i v Chorvatsku.
K jednorázovým počátečním nákladům může patřit také částka za vybavení bytu.
- pravidelné náklady
k vlastnictví nemovitosti patří i pravidelně placené náklady. I zde jsou velkou položkou daně. A to jak z vlastnictví nemovitosti, tak z příjmu ze získaného nájmu. V celém Španělsku dosahuje daň z příjmu cca 19 % pro rezidenty Evropské unie, pro ostatní 24 %. V Chorvatsku v současné době činí 24 % a 36 %.
Počítat musíte i s pravidelnými náklady a komunitními poplatky. Sem spadají veškeré měsíční náklady, tedy například úklid, zahradník, servis bazénu nebo údržba sauny. A pokud se jedná například o apartmán v rámci většího areálu, počítejte navíc s výdaji na fitness, garáž, recepci a podobně. Čím více služeb, tím logicky stoupají i poplatky.
- shánění nájemců
poslední, co je potřeba ošetřit, je shánění nájemníků. Spolehlivých nájemníků. To se z ČR nedělá úplně jednoduše. I zde lze využít služeb specializované agentury. I při využití jen základních služeb se jedná o náklad cca 15% nájemného. A při využité komplexních služeb (komunikace s hosty, předávání klíčů, cenotvorba, nafocení a veškerý servis kolem a také úklid) se jedná i o 20% z nájemného.
Přes všechny tyto náklady nad rámec ceny nemovitosti, to nemusí být špatná investice. Na druhou stranu investice třeba do fondů je jednodušší a flexibilnější. Co myslíte?