NEMOVITOSTNÍ FONDY
17. prosinec 2023Úspěch investování záleží na vhodném rozložení portfolia vzhledem k riziku a investičnímu horizontu. Pokud pomineme komodity a alternativní investice, zůstávají tři hlavní aktiva.
NEMOVITOSTNÍ FONDYAKCIE – vhodné pro dlouhodobé investování a dlouhodobé cíle. Doporučuje se do nich investovat cca 60-70% volných prostředků.
DLUHOPISY – mohou sloužit jako stabilní část portfolia vhodná pro střednědobé investiční cíle. Můžeme do nich směrovat 20-30% volných prostředků. Pokud neuvažujeme o jiných aktivech než akciích a dluhopisech je klasický poměr rozložení investice 60:40.
NEMOVITOSTI – v českých poměrech a vzhledem k oblibě osobního vlastnictví jsou nemovitosti poměrně často dominantní součástí investičního portfolia. I zde je však vhodné zachovávat obezřetnost a nemovitosti by měly činit 10-20% portfolia.
Investice do nemovitostí lze realizovat koupí investiční nemovitosti, ale to je nákladné a přináší to s sebou starosti se správou nemovitosti, sháněním nájemníků apod.
Pokud se těmto starostem chcete vyhnout, anebo nemáte dostatečnou částku na koupi nemovitosti můžete se zaměřit na investice do nemovitostních fondů. Má to tyto výhody:
- profesionální správa – nemusíte se starat o nemovitost, údržbu, shánění nájemníků apod.
- diverzifikace – investujete do portfolia nemovitostí, ne jen do jedné
- malá finanční náročnost – investice se dá realizovat již od malých částek
- daňová optimalizace – po 3 letech jsou výnosy osvobozené od daně
- ochrana před inflací – hodnota nemovitosti (a nájmů) roste s inflací
Nemovitostní fondy investují do širokého spektra nemovitostí – od kancelářských budov, retail parků, hotelů, domovů pro seniory až k residenčním nemovitostem. Každý si tedy může vybrat fond, který mu svým zaměřením nejvíce vyhovuje nebo mu nejvíce věří.
V České republice už funguje více než třicet nemovitostních fondů. Z toho většina je otevřena široké veřejnosti – označujeme je za retailové. Další fondy jsou pak určeny pouze kvalifikovaným investorům, tedy zájemcům s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi a s větším kapitálem. Minimální investice u fondů pro kvalifikované investory je ze zákona jeden milion korun.
Obecně se dá říci, že nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů mají vyšší výnosy než retailové fondy. Proč tomu tak je, když portfolio nemovitostí, do kterých investuje je velmi podobné?
Příčinu můžeme najít ve dvou omezeních retailových fondů:
- prvním je zákonný požadavek na likviditu retailových fondů – ty musí držet minimálně 10% vlastního kapitálu v likvidní podobě v bance, takže nevydělává celý jejich majetek. Fondy kvalifikovaných investorů takové omezení nemají.
- druhým je zákonný požadavek na maximální úvěrové zatížení fondu (LTV), které musí být do 50% hodnoty nemovitostí. Fondy kvalifikovaných investorů takové omezení nemají a jejich LTV obvykle dosahuje 60–70%.
Na druhou stranu jsou fondy kvalifikovaných investorů právě z výše uvedených důvodů rizikovější. Klasické investiční rozhodování mezi výnosem a rizikem platí tedy i zde.
I při výběru nemovitostních fondů platí, že byste měli sledovat několik finančních ukazatelů a údajů o fondů a nevybírat podle minulých zisků.
Čeho byste si tedy měli všímat?
- nemovitostí jaké má fond v portfoliu a jejich výnosnosti, to reprezentují ukazatelé jako jsou
YIELD: Poměr čistého ročního nájmu a hodnoty nemovitostí. Yield ukazuje rentabilitu nemovitostí v portfoliu fondu. Zpravidla bývá mezi 5-7%.
WAULT: Průměrná doba do konce nájemních smluv. Wault udává průměrnou délku nájemních smluv fondu. Zpravidla 3-7 let.
- LTV: Loan to value – poměr cizího kapitálu k hodnotě nemovitosti. LTV se pohybuje od 30 do 70%. Vyšší LTV pomáhá dosahovat vyšších zisků, ale na druhou stranu s sebou nese i vyšší riziko.
- NAV (AUM): Hodnota majetku fondu ukazuje na robustnost a vloženou důvěru investorů.
- Likvidita: u fondů kvalifikovaných investorů bývá delší doba, než dostanete při zpětném odkupu své peníze a také mají fondy kvalifikovaných investorů oproti retailovým fondům výstupní poplatky (alespoň v prvních lech investice).
- TER: Celkové roční náklady na správu fondu. Čím nižší, tím lepší pro investory.
Není to až tak složité, jak to na první pohled vypadá. Většinu z těchto ukazatelů najdete v běžně dostupných materiálech o fondu. A pokud některý ukazatel fond nezveřejňuje, byl bych opatrný.