Účelně vynaložené náklady

19. říjen 2022

Sazby hypoték jsou pravděpodobně na svém vrcholu a nejspíše budou nějakou dobu stagnovat. Jednou však zase budou klesat a pak přijde období refinancování hypoték. Některé banky při refinancování mimo fixaci účtují vysoké poplatky a některé jen nízké - řádově stokoruny. Proč to tak je? 

Může za to rozdílný výklad pojmu účelně vynaložené náklady. A to se teď může zákonem změnit. A protože se to může dotknout hodně z vás, rád bych se tomuto tématu věnoval šířeji.

Dle zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2016 má věřitel pro případ předčasného splacení spotřebitelského úvěru právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.

V březnu 2019 zveřejnila ČNB svůj výklad pojmu účelně vynaložené náklady, kterým účelně vynaložené náklady zredukovala prakticky na řádově stokoruny.

Mimochodem klienti mají možnost hypotéku bezplatně splatit vždy na přelomu fixace, kdykoli, pokud se jedná o hypotéku s variabilní sazbou, v limitních životních situacích. Dále mají možnost bezplatně splatit až 25% z původní výše úvěru každý rok a při prodeji nemovitosti s poplatkem 1% z mimořádné splátky max. 50tis Kč.

Proč by tedy banky rády účtovaly klientům vyšší poplatky při refinancování mimo fixaci?

Při poklesu sazeb klient banku opouští a nechává jí náklady, které investovala do zajištění úrokových nákladů. Banka má sice peníze zpátky, ale za odpovídajících podmínek je v tu chvíli už na trhu "neudá".

Také v podstatě ztrácí smysl fixovat na krátkou dobu. Pokud sazby rostou, tak OK a pokud klesají, klient obratem refinancuje a dostává se na další a další minima sazeb, kterými trh prochází.

A pokud se toto bude dít u moc velkého počtu klientů, tak banky mohou přestat vidět smysl v nabízení fixovaných sazeb, protože variabilní sazby pro ně budou mnohem výhodnější.

V poslanecké sněmovně je momentálně návrh na změnu zákona o spotřebitelském úvěru, který navrhuje změny týkající se právě předčasného splacení hypotéky a účelně vynaložených nákladů.

-       ČNB začne vytvářet referenční úrokovou sazbu - za referenční úrokovou sazbu pro předčasně splácený rezidenční úvěr se pak považuje průměr sjednávaných úrokových sazeb uveřejněný ČNB v měsíci předcházejícím datu předčasného splacení, a to pro skupinu úvěrů, které typově odpovídají předčasně splácenému úvěru co do účelu, zajištění a osoby věřitele a současně kde sjednaná délka fixace úrokové sazby odpovídá době, která u předčasně spláceného úvěru uplyne od doby předčasného splacení do konce sjednaného období fixace.

-       rozšíření případů možnosti předčasného splacení bez poplatku – a to v případě prodeje nemovitosti a vypořádání SJM

-       Účelně vynaložené náklady se budou skládat z administrativních nákladů a tzv. úrokového gapu. Maximum administrativních nákladů bude stanoveno na 1.000 Kč. Součet administrativních nákladů a úrokového gapu bude omezen na maximálně 2 % z předčasně splácené jistiny.

Jedná se o návrh, zda novela projde v tomto znění není jisté.

Já osobně ale považuji za pravděpodobné, že zákon projde. A pak bude potřeba každé refinancování zvážit, zda se vyplatí i při vyšším poplatku.