NA ČEM ZÁVISÍ PŘEPLACENÍ HYPOTÉKY?
15. květen 2026Výsledný přeplatek hypotéky závisí na výši úvěru, době splácení, úrokové sazbě a na různých hypotečních poplatcích.
NA ČEM ZÁVISÍ PŘEPLACENÍ HYPOTÉKY?Podrobněji náklady na hypotéku zahrnují:
úroky – závisí na úrokové sazbě a jsou největším nákladem hypotéky
poplatky – za vyřízení hypotéky, vedení úvěrového účtu, změny ve smlouvě atd.
pojistné – pojistné platíte za pojištění nemovitosti, které je povinné a pojištění schopnosti splácet, které je dobrovolné (můžete místo něj sjednat rizikové životní pojištění, nebo se nepojišťovat vůbec)
platba ocenění nemovitosti – znalecký posudek, který stanoví aktuální hodnotu nemovitosti musíte zaplatit, ale často se setkáme s tím, že banky poplatek za zpracování ocenění odpouštějí třeba v rámci nějaké akce
poplatek za vklad do katastru – platíte nejen za vklad zástavního práva do katastru, ale i za vklad vlastnického práva případně za výmaz zástavního práva
Mezi poplatky souvisejícími s hypotékou je potřeba započítat i poplatky za předčasnou splátku, za změnu délky trvání hypotéky (a s tím i změnu výše měsíční splátky), za administrativu spojenou s refinancováním atd.
Zdaleka největší položkou jsou úroky. A výše úrokové sazby
je stěžení. Hypotéku 4mil Kč se splatností 30 let
přeplatíte při úrokové sazbě 4% (pokud by byla po celou hypotéku
neměnná) o 2,9 milionu Kč. A stejnou hypotéku při 5%
úrokové sazbě o 3,7 mil Kč. A to je velký rozdíl.
Proto je potřeba vyjednat si co nejnižší úrokovou sazbu. (poznámka: někdy je ale důležitější vůbec hypotéku dostat, než hledět na úrokovou sazbu) Důležitou roli zde může hrát hypoteční poradce, který vám pomůže vybrat banku s nejlepší nabídkou. Snížit úrokovou sazbu vám pomůže i nižší LTV (tedy použití více vlastních prostředků), vyšší hypotéka, vyšší bonita a aktuálně fixace 2 nebo 3 roky (u roční fixace, nebo naopak delších fixací je většinou úroková sazba vyšší).
Obecně je potřeba fixaci vybrat s rozvahou. Nejen vzhledem k aktuální situaci, ale i vzhledem k předpokládanému vývoji. Pokud je předpoklad, že sazby budou klesat, tak je lepší zvolit kratší fixaci. Při nízkých sazbách je výhodné zafixovat si sazbu na no nejdelší dobu např. 10 let.
Další důležitá volba je volba splatnosti hypotéky. Čím delší splatnost, tím více přeplatíte. Pokud si pět vezmeme hypotéku 4 mil Kč, se 4% úrokovou sazbou, tak při splatnosti 30 let přeplatíte 2,9 mil Kč. Pokud by byla splatnost 20let, tak by přeplatek byl 1,8mil Kč. Ale samozřejmě by byla vyšší splátka a to by mohl být problém vzhledem k bonitě.
Jeden postřeh na konec. Inflace dlužníkům pomáhá. A to díky tomu, že kvůli inflaci klesá hodnota peněz. V reálných penězích tedy splácíte stále méně (i když nominálně se nic nezmění). Asi nejlépe vidět je to na tomto příkladu: Máte hypotéku se splátkou 10.000,-- Kč a na začátku splácení je vaše čistá mzda 20,000,-- Kč. Splátka tedy tvoří 50% vašeho příjmu. Po 10 letech splácíte stále 10.000,-- Kč (nominálně se splátka nezměnila), ale vaše mzda vyrostla na 30.000,-- Kč. Splátka se tedy reálně snížila – tvoří již jen 33% vašeho příjmu.
Hypotéka není složitá, přesto je při jejím vyřizování dobré přemýšlet v souvislostech. A to za vás může udělat zkušený hypoteční poradce. A ušetří vám tím čas i peníze.