ODHAD NEMOVITOSTI

28. červenec 2024

Berete si hypotéku a do zástavy dáváte nemovitost. Banka potřebuje znát její hodnotu, aby zjistila, zda je pro poskytnutí hypotéky dostatečná.

Proto se zpracovává odhad nemovitosti. Každá banka má pro stanovení hodnoty nemovitosti vlastní interní metodiku. Při určování hodnoty využívají cenové mapy a také mohou přihlížet k aktuálním cenám srovnatelných nemovitostí v dané – odhadce ani nemusí nemovitost vidět (dokládají se pouze fotky) tzv. online ocenění. Odhad může banka realizovat interně nebo prostřednictvím externích smluvních odhadců. V praxi se běžně stává, že hodnota stejné nemovitosti vychází u jednotlivých bank trochu odlišně.

Zájemci o hypotéku mají často chybnou představu o hodnotě jich nemovitosti. Pletou si totiž tržní a odhadní hodnotu. V prvním případě je cena nemovitostí formována trhem, tedy aktuální nabídkou a poptávkou. Naproti tomu odhadní cena je vypočtená a je výsledkem profesionálního posouzení hodnoty dané nemovitosti. Tyto dvě ceny se mohou poměrně výrazně lišit.

Na základě odhadu stanoví banka hodnotu LTV (loan to value) tedy procentní poměr mezi výší poskytnutého úvěru a hodnotou nemovitosti v zástavě. ČNB stanovuje poskytovatelům pravidla pro maximální hodnotu LTV u hypoték. Aktuálně je maximální hranice ukazatele LTV pro žadatele o hypotéku mladší 36 let nastavena na 90 %. V ostatních případech je horní hranice tohoto ukazatele 80 %. Další dva úvěrové ukazatele DTI a DSTI nejsou v tuto chvíli pro banky závazné, ale ČNB poskytovatelům hypoték doporučuje dodržovat určité limity. Hodnota ukazatele DTI by podle centrální banky neměla překročit 8násobek ročního příjmu. Hodnota ukazatele DSTI by měla činit maximálně 40 %.

Zpracování odhadu trvá obvykle týden až 14 dní. A pokud ho banka neposkytuje zdarma, tak stojí mezi 5.000,-- Kč – 8.000,-- Kč.

Problém nastane, pokud vyjde odhadní hodnota nízká a nesplníte podmínku banky pro maximální LTV. Co dělat v takovém případě?

• zkusit změnit banku. Banky mají odlišené metodiky pro odhady a může se stát, že odhad vyjde u jiné banky lépe.
• doplnit vlastní zdroje. Při použití více vlastních zdrojů snížíte výši hypotéky a tím i LTV.
• doplnit zajištění – to znamená dát bance do zajištění další nemovitost (třeba byt nebo RD rodičů)
• vyjednat si nižší kupní cenu – pokud se vám to povede, můžete si vzít nižší hypotéku a LTV vám vyjde

Více možností není, takže pokud nevyjde ani jedna z nich, banka vám bohužel hypotéku neposkytne.

 

Nechcete přicházet o novinky ze světa financí? Přihlaste se k odběru newsletteru ZDE