SITUACE NA HYPOTEČNÍM A REALITNÍM TRHU

9. březen 2023

S klienty řeším situaci na hypotečním a realitním trhu v podstatě neustále. Ať již kvůli případné koupi nemovitosti, kdy se mě ptají, jestli ceny nemovitostí budou klesat. Nebo při vyřizování hypotéky, kdy diskutujeme možný další vývoj úrokové sazby a třeba stanovení délky fixace.

Jak to tedy na realitním a hypotečním trhu vypadá?

Krátce řečeno na realitním trhu se do výhodné pozice dostali kupující, protože nabídka výrazně převyšuje poptávku. To vytváří tlak na ceny, které ve většině mít v ČR začaly klesat. Přesto si myslím, že pokles cen není zdaleka tak velký, jak by se dalo čekat. Developeři dávají před snížením ceny různým benefitům jako je třeba kuchyň zdarma nebo dotace hypotéky, případně některé projekty úplně stopli.

Proto ceny nemovitostí ve velkých městech a TOP lokalitách klesají jen pomalu. Obecně nejvíce spadnou ceny starších nemovitostí, panelových domů a energeticky náročných rodinných domů. U novostaveb bude vývoj záviset na tom, jak moc se bude stavět. Úplně největší propad cen se dá očekávat u chalup a víkendových nemovitostí.

Na druhou stranu je stále větší zájem o nájemní bydlení a nájmy rostou. Otázkou je zda se nezhorší platební morálka nájemníků.

Hypoteční trh zamrzl úplně. Vyšší úrokové sazby a striktně nastavená pravidla způsobily, že si hypotéku (zvlášť ve velkých městech) mohou dovolit rodiny s nadprůměrným příjmem. Vždyť při hypotéce 8mil Kč a splatnosti 30 let je splátka okolo 48tis Kč měsíčně.

Občas se mě klienti ptají, zda mají s koupí počkat. Pokud si rodina může hypotéku dovolit, není úplně nadoraz finančních možností a na trhu se objeví nemovitost, kterou chce, není podle mě na co čekat.

A pak přichází na řadě diskuze o délce fixace. Někteří mí kolegové radí vsadit na krátkodobou fixaci a refinancovat při první příležitosti. Někteří naopak i nyní preferují delší fixace. Argumentují tím, že refinancovat půjde stejně a klienti delší fixací získají klid.

Argumenty jsou rozumné pro obě varianty, a proto se s klienty vždy rozhoduji individuálně. Například pokud se dá očekávat snížení příjmů (třeba kvůli plánované rodičovské dovolené), tak dává smysl spíše delší fixace.

Mimo osobní situace klientů hrají při tomto rozhodování roli dvě zásadní skutečnosti.

1. Jaký bude vývoj úrokových sazeb? Osobně nečekám v tomto roce nijak výrazný pokles. Vzhledem k postupu ČNB při boji s inflací si myslím, že prostor pro snižování bude mít nejdříve ve druhé polovině roku 2023 a k výraznějšímu poklesu dojde pravděpodobně až v letech 2024 a 2025. Tam by se mohly na zajímavé úrovně dostat i sazby hypotečních úvěrů.
2. V jaké konečné podobě bude přijata novela zákona o spotřebitelském úvěru – zatím to vypadá, že sankce za předčasné splacení úvěru bude to pravděpodobně ve výši 2 % ze zůstatku úvěru. Co zatím není jasné je to, zda tato sankce bude platit jen pro nové úvěry, nebo i stávající.

Co se týče koupě investičních bytů, tak ve velkých městech výnosy nevycházejí nijak dobře. A kvůli vyšším úrokovým sazbám hypoték se při použití financování hypotékou výnos také snižuje. Takže když už koupě investičního bytu, tak z vlastních peněz a v menším městě. A podle mě by to neměla být jediná investice. I zde platí, že diverzifikace snižuje riziko. Vždy by se taková investice měla pořádně propočítat.

Nechcete přicházet o novinky ze světa financí? Přihlašte se k odběru newsletteru ZDE