VYPLATÍ SE INVESTIČNÍ BYT V PRAZE?
10. srpen 2025Ceny nemovitostí v Praze a okolí stále rostou. A určitě jsou o dost větší než v jiných částech naší republiky (možná se jí trochu blíží Brno). A o Češích je známo, že rádi investují do „cihly“. Někteří na koupi investičního bytu nedají dopustit. Vyplatí se taková investice v Praze při dnešních cenách bydlení, úrokových sazbách hypoték a dnešní výše nájmu?
VYPLATÍ SE INVESTIČNÍ BYT V PRAZE?Při propočtech je potřeba počítat s růste, ceny bytů i růstem ceny nájemného. Dlouhodobě lze počítat s růstem cen nemovitostí i nájmů tempem vyšším než inflace. V Praze rostly v posledních letech ceny bytů pomaleji než ve zbytku republiky, ale i tak se dá počítat s tempem růstu 6% p.a. Nájmy jsou na tom obdobně. U těch se dá počítat s růstem o 7% p.a. Podotýkám, že byt od bytu mohou být tato čísla jiná. Záleží na lokalitě i na konkrétních podmínkách.
Další proměnnou, která do výpočtu vstupuje je úroková sazba hypotéky. Ta se dne pohybuje okolo 4,7% p.a. Do budoucna by měla klesat. Dlouhodobý průměr by měl být mezi 3,5% - 4% p.a.
Ideální pro kupce investičního bytu je situace, kdy na hypotéku koupí byt a splácet bude z nájmu. A pokud zbude něco navíc, tak je to super. Je to reálné?
Rozumný byt v Praze se dá sehnat za cca 10mil Kč a nájemné v takovém bytě by bylo cca 27.000,-- Kč. Hypotéku pro mladé (10% vlastních zdrojů) na 30 let byste spláceli splátkou cca 45.000,-- Kč. Je zřejmé, že byste měsíčně museli doplácet více než 20tis Kč. A to není málo. Pokud bychom počítali s průměrnou sazbou hypotéky 3,5%, tak by splátka byla cca 38.000,-- Kč a doplácet byste museli jen 11tis Kč.
Zda je to moc nebo málo je individuální, ale nula to nebude. Dobrou zprávou je, že toto doplácení nebude do nekonečna. Pokud počítáme s růstem nájmu průměrně o 6% p.a., tak se splátky hypotéky a nájem vyrovnací cca za 9 let.
S vlastnictvím bytu a jeho pronajímáním souvisí však další náklady – pojištění, daně (z nemovitosti i z příjmu), platba do fondu oprav, případné opravy. Také nemusíte mít štěstí na nájemníka a nemusíte dostat všechny nájmy řádně zaplacené. Při přenechání bytu profesionálnímu správci se těmto náležitostem sice vyhnete, ale zaplatíte za to 10 až 20 % z inkasovaného nájemného podle rozsahu požadovaných služeb. A to opět prodlouží čas, kdy budete mít z bytu čisté cash flow.
Na druhou stranu, pokud se smíříte s doplácením z vlastní kapsy, tak budete odměněni růstem hodnoty nemovitosti. Ta se za 30 let při 6% růstu cen nemovitostí nominálně dostane na 51,5mil Kč. V reálném vyjádření (při započítání průměrné 3% inflace) na cca 22mil Kč. Během 30let, ale budete do bytu muset určitě nasypat nemalé částky na jeho rekonstrukci. A nevíte, jestli nestane něco nečekaného, co by vaši investici znehodnotilo.
Po započítání všeho se dá počítat s tím, že investice bude nakonec v plusu cca 6% p.a. Nicméně je potřeba dodat, že hodně faktorů – jako úroková sazba hypoték, procento růstu nájmů a cen nemovitostí – jdou odhady na základě minulého vývoje.
A když k tomu přidáte starosti s nájemníky a vlastnictvím nemovitosti jako takové, tak si myslím, že portfolio se 6% výnosem p.a. a bez starostí si dokážete sestavit.
Tím vás nijak neodrazuji od koupě vlastního bydlení, jen si myslím, že v případě investičního bytu byste měli zvážit celkový finanční pohled.